48 INFRA
Outsourcing&Workplace
MANUTENÇÃODOS SISTEMAS
DEAR-CONDICIONADO
Climatização |
por LéaLobo
N
o geral, sabemos que os custos
de manutenção têm sido bastan-
te negligenciados nas fases de projeto
e construção, resultando em edifícios
que são difíceis ou caros demanter. O
mesmo paralelo podemos fazer aos
equipamentos de climatizaçãoque são
integrados à infraestrutura predial e
que, emmuitos casos, ao longo de sua
vidaútil perdemperformance, antesdo
tempo,por faltademanutençãonossis-
temas, faltade reparosesubstituiçãode
peças, pela inadequaçãodo sistemade
climatizaçãoaoperfildeusodoequipa-
mento predial, não atualização confor-
me normas e legislação, falta demedi-
ções diárias, considerando ocupação e
temperaturaclimática, entreoutros.
Um orientador de referência deve
ser utilizado para acompanhar em de-
talhes a vida útil e gerenciamento de
um sistema de climatização, que deve
conter orientações detalhadas para a
facilidade demanutenção em todos os
seus aspectos, ou seja, um conjuntode
documentosoudiretrizesdeoperaçãoe
manutençãoquesãonormalmentepre-
parados pela indústria e pelos fornece-
dores e técnicos especializados daárea
declimatização.Possuiresseorientador
facilitará a manutenção adequada dos
sistemas durante o seu ciclo de vida,
lembrando que o desenvolvimento
destas diretrizes voltadas para o gestor
também devem estar disponíveis para
os contratantes, clientes e usuários da
edificação, já que a responsabilidade
dousodeve ser compartilhada.
Os gestores responsáveis pela ma-
nutençãodevem ser treinadospara ter o
know-howsobrequestões técnicaseprá-
ticas relacionadas com amanutenção e
comos equipamentos, sejapormeiode
cursos técnicos de mercado, com a in-
dústria fornecedora, entreoutros.
Fazer manutenção é um trabalho
necessário para manter a vida útil es-
perada de um ativo fixo, pois é neces-
sário incluir uma inspeção periódica
ou ocasional, adaptação, lubrifica-
ção, limpeza, substituição de pe-
ças, pequenas reparaçõeseoutras
ações para prolongar e prevenir
uma avaria não programada, adi-
cionando valor aos equipamen-
tos. É importante lembrar que fazer
manutenção é diferente de fazer um
reparo. Um reparo é um trabalho para
restaurar bens danificados ou desgas-
tados para uma condiçãode operação
normal. Como uma distinção funda-
mental, o reparo é curativo e amanu-
tençãoépreventiva.
OVERÃOMAISQUENTE
NOSÚLTIMOS71ANOS
Os gestores de facilities que pos-
suem um bom plano de manutenção,
certamente superaramcommaior tran-
quilidade o verão mais quente que o
Brasil teveesseano, se comparadoaos
últimos71anos.
Do outro lado, muitos gestores
passaram apurados, sendo chamados
pelos usuários das edificações a me-
lhorarem o conforto térmico. Alguns
conseguiramatender ademandaeou-
tros, quenãopossuíamumbomplano,
passaramapertados, semcontarcomo
elevado custo de energia demandado.
Para detalhar um pouc omais o tema,
a revista INFRA foi a campo e questio-
nou cinco profissionais da indústria e
dos serviços para que pontuassem o
que precisa ser melhor observado pe-
los gestores. Acompanhe:
TECNOLOGIASDEPONTA
Manoel LuizSimõesGameiro
,
gerentedeprodutodaTrane | Ingersoll Rand.
“Comoaumentoda
temperatura e volta
àpauta adiscussão
danecessidadedos
contratosdemanu-
tenção
preventiva
devidoàsquebrasnão
programadas, a pergunta
que todos fazemos é se os contratos
de manutenção preventiva devem ser
encarados como custo ou investimen-
to. Para tentar refletirmos sobre essa
discussão acalorada (sem nenhum
trocadilho) seguem alguns fatos que
julgamos importante:
• as contas de luz e de água tem um
peso muito importantes nas despe-
sas de um condomínio e, portanto,
seu controle e acompanhamento são
fundamentais;o desconforto normal-
menteéumadasmaiores reclamações
dos condôminos e um dos principais
fatoresdemudança;
