Revista Infra Novembro 2017

81 INFRA Outsourcing & Workplace momento do estágio evolutivo de uma dada sociedade. Ele é produto de seu tempo em termos de conhecimento de arquitetura, engenharia, segurança, normas, vivência e valores humanos. Para melhor compreensão, pode-se demonstrar o ciclo de vida de um edi- fício conforme mostrado na Figura 1 . Uma vez determinada a finalidade de um edifício e concebido seu projeto, temos a fase de construção, que para edificações comerciais e de serviços, dura, em média 4 a 5 anos. Nessa fase são dispendidos recursos financeiros de grande monta (CAq), chamados de investimentos embens de capital (Capital Expenditure – Capex), que são aplicados na construção da estrutura, fachadas e sistemas prediais (HVAC, instalações hidro-sanitárias, sistemas elétricos/au- tomação, de segurança e etc), testes e comissionamentos. Para algumas orga- nizações, que adquirem edifícios cons- truídos, trata-se apenas de aquisição. A etapa seguinte, de Uso (ou de Operação/Exploração), apesar de pos- suir uma vida útil de projeto prevista em torno de 20 a 25 anos, período de tempo de referência para análises de investimento e lucros do negócio no primeiro ciclo de vida, normalmente acaba atingindo 50 a 75 anos ou mais. Esse é o período onde ocorrem os cus- tos commanutenção (CMt) e operação (COp) do empreendimento. O custea- mento dessas despesas e consumíveis, necessários para manter o negócio em funcionamento com qualidade, é cha- mado de custo operacional (Operatio- nal Expenditure – Opex). Em virtude do longo tempo de vida, para que o edifício consiga acompanhar a evolução da sociedade, seus avanços tecnológicos e culturais e garantir a perenidade dos resultados desejados para o negócio, trabalhos de retrofit/re- novação da edificação e seus sistemas ou até mesmo alteração de uso devem ser previstos. Nessas ocasiões também são desembolsados montantes (CRR) identificados como investimentos em bens de capital (Capex). Por último, após o empreendimento esgotar seu interesse econômico, resta fazer sua venda ou demolição. No caso de uma venda, o valor auferido repre- senta um valor residual (VRe) a entrar no fluxo de caixa. Se a situação for de demolição, o montante dispendido (VDo) para tal significa uma despesa de capital adicional. CUSTO DO CICLO DE VIDA DO EDIFÍCIO E SEUS SISTEMAS Uma vez conhecidas as fases do empreendimento, é possível definir seu Custo de Ciclo de Vida (CCV) como sendo a somatória de todos os custos incorridos durante sua vida desde a construção/aquisição até a demolição (*), conforme mostrado na equação 1. O método CCV é eficiente na medi- da em que proporciona uma análise econômica do empreendimento e suas partes durante toda a vida projetada (longo prazo) e não só os custos de aquisição/construção (curto prazo). Não se trata de somente “construir ou comprar bem”, mas também “de usar/ operar bem”. Gestão de ativos físicos [TÍTULO 3] Ou melhor, gestão do ciclo de vida dos ativos físicos (phisycal asset mana- gement), harmoniza e estabiliza todos os custos operacionais (Opex) e custos de investimentos (Capex) ao longo do ciclo de vida do empreendimento, com o objetivo de cumprir as premissas ne- cessárias para atingir o desempenho almejado para o empreendimento, eliminando ou mitigando riscos. Embora os conhecimentos da en- genharia econômica e matemática financeira já sejam parte do dia-a-dia de muitas empresas a bastante tempo, o conceito, formal e estruturalmente falando, é relativamente novo, existe a pouco mais de 10 anos. Primeira- mente publicado pelo IAM (Institute of Asset Management) em 2004, com posterior revisão e edição como norma PAS 55 (Public Available Specification 55) em 2008 pelo BSI (British Standards Institution), foi fi- nalmente publicada como norma internacional em 2014 (ISO 55000). Compreendendo essa si- tuação, duas importantes as- sociações internacionais pu- blicaram suas definições para o que entendem como gestão de ativos físicos, ou seja: CCV=CAQ+(CMT+COP+CRR)+CDO–VRE (1) Onde: CCV (LCC): Custo do Ciclo de Vida (**) CAq: Custo de Aquisição/Construção CMt: Custo de Manutenção COp: Custo de Operação CRR: Custo das Renovações/Retrofits CDo: Custo de Desativação/Demolição VRe: Valor Residual CAPEX: Capital Expenditure (Investimentos) OPEX: Operational Expenditure (Custos de Manutenção/Operação) (*) – Um jargão muito utilizado pelos americanos para esse período é “cradle to grave” (“do berço ao túmulo”). (**) – O termo CCV também é conhecido como LCC (Life Cycle Cost) ou TCO (Total Cost of Ownership – Custo Total de Propriedade)