Revista Infra Maio 2017

53 INFRA Outsourcing & Workplace guma coisa ou de uma situação”. Agora no contexto completo, “manutenção predial”, segundo a NBR 5674 (Manu- tenção de edificações – Procedimento): “Conjunto de atividades a serem rea- lizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes e de aten- der às necessidades e segurança dos seus usuários”. Com a definição da NBR 5674, ficou claro que a manutenção predial não se limita apenas às características físicas da edificação, há outro ponto que deve ser considerado, a necessidade de sa- tisfação e a segurança dos usuários. 2) Quando a manutenção predial é necessária? Os imóveis precisam estar sempre nas melhores condições de serem ha- bitados, locados ou comercializados. Na Europa há prédios commais de cem anos, que funcionam perfeitamente. No Brasil, infelizmente, ainda não te- mos essa realidade. Em alguns países o imóvel pode permanecer na mesma família por diversas gerações. Nomomento que nos encontramos, o qual as construções alcançam novos patamares tecnológicos a cada dia, a divulgação da manutenção predial é vital. Alémdisso, ela deve ser entendida como uma importante ferramenta de gestão imobiliária, talvez a principal aliada dos administradores condomi- niais. Outro ponto que devemos ter em mente: a manutenção predial não é um item finito com começo, meio e fim; ela é contínua e deve ser empregada sem- pre. Já ao final da construção, como iní- cio das atividades do empreendimento, ela deve ser implementada. No entanto, muitas administradoras e gestores con- dominiais no nosso País negligenciam a ferramenta, comprometendo assim o desempenho da edificação. 3) Como são feitas as manutenções prediais? Em todo o mundo a manutenção industrial é peça fundamental para ma- ximizar a eficiência dos equipamentos e o retorno sobre os investimentos em máquinas e instalações. É através da boa aplicação de planos de manuten- ção, incluindo lubrificação, trocas pro- gramadas e inspeções, que se consegue a redução das falhas dos equipamentos e dos lucros cessantes. É também a partir da boa gestão da manutenção que se prolonga a vida útil dos equi- pamentos e se reduz o consumo de energia e combustíveis. No Brasil, ainda não há parâmetros pré-definidos e determinados por le- gislações específicas que respondam à pergunta: “Como fazer a manutenção predial?”. Sendo assim, isso dependerá de quem faz: administradora condomi- nial, prestadora de serviço demanuten- ção, equipe de manutenção etc., cada um com suas características, mas todas coma premissa de zelar pela construção emanter a satisfação e a segurança dos usuários. Parte dessa “informalidade” no caso das leis, faz-se devido ao, já men- cionado, fator cultural: no Brasil, o tema “manutenção predial” é abordado so- mente em seminários esporádicos e por alguns artigos técnicos, que, atualmen- te, vão ao encontro da normalização existente, representada estritamente pela NBR 5674 – Manutenção de edifica- ções, que aborda as partes integrantes e os significados dos termos técnicos utilizados na manutenção de edifício; Essa norma é muitomais utilizada para a unificação da linguagem técnica do assunto do que propriamente para servir de referência para o desenvolvimento e gerenciamento de um sistema de ma- nutenção de edifícios. 4) Onde a manutenção predial se aplica? Tudo o que constitui o empreendi- mento necessita de manutenção, seja esse corpo pertencente ao sistema elétrico, hidráulico, civil, de detecção e combate a incêndio, SPDA etc. tudo precisa ser mantido emboas condições para evitar substituições e consequen- temente custos adicionais. 5) Por que existemanutençãopredial? O principal motivo para a existência damanutenção predial é a conservação do imóvel propriamente dito, contudo, há outra questão envolvida a economia de insumos naturais, conforme dito por Marcos Maran: “a fase de operação e manutenção de edifícios possui custo e impacto ambiental maior que a fase de construção e tem preponderante in- fluência nos resultados econômicos e sociais de umedifício. As três dimensões da sustentabilidade, proteção ao meio ambiente, crescimentoeconômicoepro- gressosocial, seencontramsobaégideda gestãodemanutençãopredial” . De forma geral, pode-se justificar a necessidade de aplicaçãode recursos emmanutençãode edificações aos seguintes fatores: • aumento da vida útil e recuperação quase que total dos níveis de desem- penho dos sistemas e subsistemas; • aumento do conforto e confiabilidade; • diminuição dos desgastes naturais; • contenção de deteriorações prema- turas das edificações e seus sistemas; • redução de custos e inúmeras despe- sas em geral.