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Outsourcing & Workplace
ANÁLISE DO PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO,
MODELOS E PROPOSTAS
A
longa e contínua crise internacio-
nal, especialmente na Europa, está
provocando efeitos tangíveis na vida das
pessoas e na vida das empresas. A práti-
ca de longa data, com que enfrentamos
os últimos períodos críticos, consiste no
corte dramático dos custos, começando
por aqueles relativos às funções não di-
retamente ligadas ao core business, in-
cluindo o Facility Management.
É indispensável, neste contexto histó-
rico econômico, investigar o uso de ins-
trumentos para mitigar os riscos decor-
rentes da redução de budget destinado
às atividades de manutenção ordinária
e extraordinária. Neste sentido, analisa-
mos a seguir as implicações que surgem
com a redução de recursos empregados
nas macrocategorias elencadas abaixo:
• remuneração das atividades de manu-
tenção programada;
• investimento nas atividades de troca
e substituição dos assets patrimoniais
(manutenção extraordinária e evolutiva).
REDUÇÃO DA REMUNERAÇÃO
DAS ATIVIDADES DE
MANUTENÇÃO PROGRAMADA
Uma das principais lógicas utilizadas
ao perseguir a redução de custos non
core é a diminuição do budget dedicado
à gestão das atividades de manutenção
programada (preventive maintenance).
Com o termo “manutenção progra-
mada” pretende-se indicar o grupo de
atividades planejadas em um determi-
nado intervalo de tempo que, quando
não realizadas, levam a deterioração do
GESTÃO DE PATRIMÔNIO |
por Michela Di Giulio e Luca Perciaccante*
asset patrimonial provocando danos ao
ciclo de vida que resulta em aumento
de custos e do tempo de substituição.
Os efeitos da redução da frequência
da manutenção programada podem ser
intuídos, mas não podem ser diretamen-
te monitorados. Na literatura, as referên-
cias para análise dos custos de manuten-
ção não realizada apontam para o texto
“Inverse-Square Rule for Deferred Mainte-
nance Effort”, no qual David Tod Geaslin
estima que os custos para reparar a falta
de manutenção são equivalentes ao do-
bro do custo de gestão contínua. Para dar
um exemplo, aplicamos a regra ao caso
de uma válvula hidráulica, com valor de
cerca de € 40, emcaso de quebra levaria à
umcusto de substituição de tampões, sis-
temas eletrônicos, obras de construção
etc. , com o valor de aproximadamente €
1.600 para sua substituição (Gráfico 1).
REDUÇÃO DOS INVESTIMENTOS
NAS ATIVIDADES DE
SUBSTITUIÇÃO POR NOVO
A atividade de reposição ou substi-
tuição pode ser dividida em duas cate-
gorias principais:
• Manutenção sobre falhas (extraordiná-
ria): realizada para sanar eventual mal
funcionamento e reparar ou substituir
elementos que levaram a falha.
• Manutenção evolutiva: realizada quan-
do planejada a atividade de substi-
tuição/reparação dos assets patri-
moniais a fim de estender a vida útil
e preservar as condições de uso; tal
categoria inclui todos os projetos aos
quais o ciclo de manutenção é supe-
rior a um ano (ex.: refazer telhado) e
que afetam a totalidade ou uma por-
ção significativa de um sistema ou
instalação.
Comparativo Válvula Hidráulica (Gráfico1)
Equipamento
€
€ 1.000
€ 2.000
€ 3.000
€ 4.000
€ 5.000
€ 6.000
€ 7.000
€ 8.000
€ 9.000
€ 10.000
Reparação
Dano