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INFRA
Outsourcing & Workplace
AÇÕES
RENOVATÓRIAS
Lei do Inquilinato |
por Francisco dos Santos Dias Bloch
O
Superior Tribunal de Justiça (STJ),
nos termos da Constituição Fede-
ral, tem a função de unificar a interpre-
tação acerca das leis federais. E poucos
temas são tão sensíveis para a econo-
mia brasileira quanto a interpretação
da Lei 8.245/91, a chamada Lei do In-
quilinato, especialmente no que diz
respeito às locações comerciais.
Recente decisão do STJ no Recurso
Especial 1.323.410, no dia 7 de novem-
bro de 2013, é importante por represen-
tar um primeiro passo para a solução
de um grave problema relacionado às
ações renovatórias de contrato de loca-
ção comercial, essenciais para a prote-
ção do fundo de comércio empresarial.
Em seu artigo 51, a Lei 8.245/91 exi-
ge que o inquilino possua um contrato
de locação escrito (ou diversos contra-
tos consecutivos) com ao menos cin-
co anos de vigência, para poder exigir
judicialmente a renovação do acordo.
O mesmo dispositivo estabelece que
o locatário tem o direito de renovar o
acordo “por igual prazo”.
Uma interpretação literal da norma
estabelece que a renovação judicial re-
sulta em novo período de vigência por
prazo igual ao do contrato de locação.
Ou, em se tratando de diversos acor-
dos, por período igual ao do último
contrato. Isto é, caso o último período
locatício seja de um, cinco, ou dez anos,
a renovação judicial deverá prorrogar o
acordo “por igual prazo”.
Há tempos, porém, a doutrina e a
jurisprudência apontam graves proble-
mas relacionados ao referido raciocínio.
Quando o prazo a ser renovado é
muito alto, o proprietário fica com o
imóvel vinculado àquela locação por
um período muito longo, o que, sob de-
terminado ponto de vista, compromete
seu direito à propriedade, na medida
em que fica impedido de alugar a tercei-
ros. Também pode não ser de interesse
do inquilino comprometer-se com uma
locação muito longa, considerando a
multa rescisória a ser paga em caso de
devolução antecipada das chaves.
O próprio STJ, acom-
panhando a doutrina
especializada, estabele-
ceu já há algum tempo
que a ação renovatória
não pode fixar novo
prazo de vigência su-
perior a cinco anos. O
prazo de vigência fixado
por meio da renovató-
ria traz ainda um outro problema, que
diz respeito ao período mínimo a ser
estabelecido. Caso o último contrato a
ser renovado tenha apenas um ou dois
anos de vigência, a renovação “pelo
mesmo período” necessariamente re-
sultará em diversas ações renovatórias,
apresentadas de maneira sucessiva,
para proteger o fundo de comércio.
É importante explicar que uma ação
renovatória estabelece um novo perío-
do de vigência para o acordo de loca-
ção, necessariamente fixado após o tér-
mino. Como exemplo, um contrato de
cinco anos, que termine em 10/1/2014,
irá estabelecer um novo período de lo-
cação de 11/1/2014 a 10/1/2019 – este
prazo não tem qualquer relação com o
encerramento do processo judicial em
si. Ou seja, o locatário, de tempos em
tempos, precisa promover nova ação
renovatória contra o locador, mesmo
que a ação renovatória anterior não te-
nha sido encerrada, uma vez que cada
processo judicial refere-se apenas a um
certo período de tempo.
Caso o período a renovar seja de um
ou dois anos, o locatário terá de mover
um processo judicial a cada um ou dois
anos para proteger seu ponto comercial,
o que contraria diversos princípios cons-
titucionais, como o da economia e o da
eficiência processuais.
A decisão recente-
mente tomada no Re-
cursoEspecial 1.323.410
é relevante por firmar
posição a respeito do
assunto, e estabelecer
que o período mínimo
a renovar é, também,
de cinco anos. Caso tal
entendimento se consolide na jurispru-
dência do STJ, o problema decorrente
das renovações por períodos muito
curtos estará resolvido, o que evitará o
acúmulo desnecessário de processos
judiciais e diminuirá os gastos com ad-
vogados e perícias.
A decisão representa um benefício
importante para todos os empresários
do comércio varejista, especialmente
no ramo de franquias, e deve ser levada
em consideração por todos os juízes e
advogados que lidam com ações reno-
vatórias no país.
Francisco dos Santos Dias Bloch
é
advogado do escritório Cerveira Advo-
gados Associados e pós-graduado em
Direito Processual Civil pela PUC-SP
Divulgação
